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    法律常識

    宅基地上房屋買賣糾紛

    2016-09-18

    【案情簡介】

    2000年9月,張某與其配偶李某與趙某夫婦簽訂買賣房屋草契,約定以7500元價款將其祖遺位于北京市xx區xx鎮xx村5號宅院(南房四間,東廂房六間)出賣給趙某夫婦,雙方簽訂了草契,村民委員會在該契約上加蓋公章。同年11月,趙某繳納房屋契稅辦理契證。

    趙某在對房屋使用過程中對東廂房進行翻修,并于2010年7月向村委會申請對南房四間進行翻建,張某曾予制止未果。當月,村民委員會出具房屋權屬證明及住房證明,載明趙某對5號院落房屋土地擁有使用權,其自建房屋5間,產權歸其本人所有。2010年8月5日,爭議房屋所在政府小城鎮規劃建設管理辦公室在上述兩份證明上簽章。

    另,趙某祖籍為爭議房屋所在村,其本人出生在城區,戶籍為非農業戶;1968年趙某將戶口遷入爭議房屋所在村,登記為農業戶,后于1973年遷至北京市另一區,并在該區一所學校任教,為非農業戶口;2010年8月25日,趙某持前述房屋權屬證明和住房證明將其戶籍從城區遷回爭議房屋所在村內落戶,戶籍仍為非農業家庭戶。2001年,李某死亡。后張某再婚,并于2007年10月將戶籍從爭議房屋所在村遷出。

    2011年5月10日,張某向北京市某區人民法院提起民事訴訟,以買賣協議違反宅基地相關法律規定為由,要求法院確認其與趙某簽的房屋買賣協議無效,并要求趙某返還房屋。

    【爭議焦點】

    受讓人受讓房屋時,并非宅基地上房屋所在村村民,后取得村民資格,且房屋買賣交易已持續多年,此類宅基地上房屋買合同是否有效?

    【判決結果及理由】

    北京市某區人民法院經審理認為,張某與趙某于2000年簽訂的房屋買賣協議是雙方真實的意思表示,趙某已交付價款,辦理契證,張某已將房屋交付趙某,趙某原雖非爭議房屋所在村集體組織成員,但已使用該房屋多年,并已進行翻修翻建,現已將戶口遷入爭議房屋所在地,張某戶口已遷出爭議房屋所在地,從維護交易安全、秩序以及物權的穩定性角度考慮,該協議應認定為合法有效,故張某關于與趙某所簽的房屋買賣協議無效,要求趙某返還房屋的訴訟請求,法院不予支持。

    據此,北京市某區人民法院作出如下判決:駁回張某的訴訟請求。

    張某不服,持其原訴理由上訴至北京市某中級人民法院,請求查清事實,依法改判。二審法院經審理查明,趙某系爭議房屋所在村村民,張某、李某將訴爭房屋及院落出賣給趙某,并簽訂房屋買賣契約。該契約的簽訂系雙方當事人真實意思表示,已履行完畢多年。綜合本案具體情節,該中級人民法院裁決,張某起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣契約無效,缺乏依據,故維持原判。

    【案件分析】

    目前,我國并無相關法律、法規明確對農村宅基地上房屋買賣合同的效力作出明確規定。為此,北京市高級人民法院于2004年12月15日發布了《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(以下簡稱《通知》),與會人員多數意見認為:“農村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外,如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效。”此外,該《通知》還規定了涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則,包括要尊重歷史,照顧現實;要注重判決的法律效果和社會效果;要綜合權衡買賣雙方的利益。

    我們認為,依據北京市高級法院該項《通知》的精神,認定農村私有房屋買賣合同有效的標準有三,一是該買賣合同標的為農村私有房屋;二是買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員;三是經過了宅基地審批手續。此外,法院在進行合同有效性認定時,也要遵循上述農村私有房屋買賣糾紛案件處理原則。本案法院正是在遵守《通知》所規定處理原則的前提下,通過對上述三個標準的分析,作出了宅基地上房屋買賣合同有效的判決。


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